전세값 상승의 원인

오늘은 전세 가격 상승의 원인에 대해서 알아보겠습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후로 경기가 하락했고, 경제도 좋지 않았는데요. 당연히 부동산도 경제와 밀접한 관계가 있으므로 상승국면에 진입할 수 없었고, 먹고사는 것이 당장 시급한 국민들이 부동산에 대한 관심도가 시들어진 상황에서 부동산 투자 유효수요도 없을뿐더러, 집값 상승에 대한 기대감도 매우 낮은 상태였기에 부동산은 침체에 빠지게 되어 버렸습니다. 이렇게 되면 건설사들은 분양물량을 당연히 줄이게 되는데요. 왜냐하면 분양을 해봐야 살 사람이 없기 때문입니다. 어떤 면에선 건설사들이 개인보다 더 많은 레버리지를 이용하게 되는데, 이것이 양날의 검 같아서 잘 될 때는 수익률이 매우 크지만 잘못되면 다시 재기하기 힘들 정도로 한방에 주저앉아 버릴 수 있습니다. 즉 부도가 나는 것이죠. 그러니 땅을 사서 보유를 할지언정 쉽게 분양을 못 합니다. 이렇게 해서 2009년~2013년까지의 기간 동안 아파트 인허가 물량이 예년에 비해 현저히 떨어지게 됩니다. 더구나 사람들 역시 집을 구입하지 않았습니다. 그 이유에 관해서 알아보도록 하겠습니다. 2010~2012년경 부동산의 분위기가 어땠나요? 집을 구입하면 소위 바보 취급받던 시절이었습니다. 장기간 부동산이 침체기가 오니 대세 하락론은 더욱 기승을 부렸고, 긴가민가하던 사람들도 그 말을 믿기 시작했습니다. 모든 사람은 의식주가 기본입니다, 그 이후에 본인이 이루고 싶은 가치관을 찾게 되는데요. 부동산은 ‘주’ 로서 필연적인데, 모든 사람은 그것이 투자건 투기든, 실거주든 간에 어느 집에서든 살아야 합니다. 매매냐, 전세냐, 월세 혹은 깔세냐를 떠나서 집에서 삽니다. 매일 같이 텐트를 치고 살수도 없고, 캠핑카를 사서 잘 수도 없는 노릇입니다. 그런데 집에 관한 매년 수요는 늘어납니다. 그것도 공급에 비해 매우 꾸준하게 나타나는 편입니다. 국토교통부 자료에 의하면 부동산 신규 수요는 매년 39만~40만 가구 정도인데, 글로벌 금융위기 이후 부동산 암흑기 때의 공급량은 평균 25만 호 수준이 채 되지 않았습니다. 그럼 매년 초과수요가 쌓여가고 있다는 뜻이었고, 그나마 그 적은 공급량도 미분양이 적체되어 수요가 다 있었던 것도 아니었습니다. 그럼 이 사람들은 매매가 아닌 다른 형태로 집에 거주한다는 의미였고, 자의 반 타의 반 임차인이 된 이 수요는 부담스러운 월세보다는 자연스럽게 전세라는 임대차에 기대었을 것입니다. 이것이 전세가 폭등의 기본 방향이라고 볼 수 있습니다. 지금 우리는 사상 유래 없는 전세가 상승 시대에 살고 있습니다. 최근 일부 역전세난이 있다고는 하나, 방금 설명했던 것과 같은 맥락으로 매년 일정한 전세수요가 생기면 역전세난은 시간이 지나면서 자연스럽게 해결이 될 것이라고 봅니다. 물론 지역과 공급량에 따라 시간적 편차는 있을 것입니다. 하지만 그것이 대세하락으로 이어진다는 억지논리는 사실 코미디에 가깝습니다. 시장에서는 자율적으로 수급이 조정됩니다. 공급량이 많은 지역에 추가로 공급을 할 공급자가 있을까요? 말도 안 되는 일입니다. 그러나 산골지방이 아니고서야, 매년 일정한 수준의 수요는 채워지게 마련입니다. 그러면서 자연스럽게 공급과 수요가 균형점을 찾게 됩니다. 2010년경에 약 50%였던 전세가 비율이 60%, 70% 얘기가 언론에 나오더니 급기야 평균 75%를 넘겨버렸는데요. 평균 75%를 넘겼다는 것은 90%가 넘는 매물도 아주 쉽게 찾아낼 수 있다는 것이고, 실제로는 전세가가 매매가를 넘는 매물도 나온다는 기사도 나오는 실정입니다. 물론 이는 잘못된 통계적 오류이기는 합니다. 어쨌든 이런 말들이 기사화될 정도로 전세가 상승세는 수년간 지속됐는데 그 이유는 공급에 비해 집을 얻는 수요가 많은 수요초과 상태로 접어들었기 때문입니다. 우리가 어떤 재화의 가격이 정해질 때 수요공급의 논리가 절대 진리로 알고 있는데, 꼭 그렇지는 않습니다. 아까 잠깐 언급했던 화폐량인데, 이것이 증가하여 가격이 상승하는 경우도 많습니다. 예컨대, 20년 전의 과자나 아이스크림 가격과 지금의 과자나 아이스크림 가격을 비교해보면, 가격이 적어도 3~4배는 올랐고, 질량이 줄어든 것이나 다른 부분까지 고려하면 체감적으로 가격은 더 오른 듯합니다. 차치하더라도 3배 정도 올랐다고 해도, 그것이 수요의 3배 증가나 공급의 3배 감소를 뜻하는 것은 결코 아닙니다. 이는 화폐량의 증가로 인한 실물가치의 명목 가격 상승입니다. 이런 내용을 실물가치의 대명사격인 부동산에 그대로 대입할 수 있어요. 그러나 경제를 모른다고 해도 기본적으로 수요공급의 논리에 의해 단기적인 가격 형성이 된다는 것에 이의를 달 사람을 없을 것입니다. 전세가 상승은 전세 공급에 비해 전세수요가 더 많아 빚어진 현상이고, 부동산의 특성상 수요가 늘어난다고 해도, 과자 만들 듯 공장에서 바로 찍어낼 수 있는 상품이 아니라 적어도 3년 이상의 시간이 소요된다는 점을 감안했을 때 수급 불일치가 일어나는 2010년 이후 2~3년 뒤에도 여전히 공급에 대한 준비는 없을 것이고, 반면 쌓였던 수요가 넘치는 상황이 도래할 것이고 이는 결국 매매가가 상승할 가능성이 대단히 높다는 것으로 귀결될 수밖에 없었습니다. 별도로 매매가와 전세가의 상관관계에 대해 다룰 예정이지만, 기본적으로 전세가와 매매가의 상승은 등락을 같이합니다. 일부에서는 매매 혹은 전세를 선택해야 하므로, 매매수요가 많아지면 전세수요가 떨어져 전세가가 낮아지고, 전세수요가 많아지면 매매수요가 떨어져 매매가가 낮아진다고 해석을 할 수 있습니다. 이런 내용의 주장도 있어서, 전문가의 시각이나 통계의 해석에 따라 내용이 분분하다는 점은 미리 밝혀둡니다. 그러나 실무에서 현장에서 체감했을 때 매매가는 전세가와 매우 밀접한 양의 상관관계를 가지고 있습니다. 이유는 여러 가지가 있을 수 있고, 위의 내용은 실제 거주자들만을 표본으로 하면 저런 결과가 나오겠지만 전세는 전혀 관심 없는 투자자들, 이런 사람들은 전세가가 높아지면 소액투자, 갭 투자를 통해 매수를 적극적으로 그것도 여러 채를 구입하는 사람들이므로 전세가가 높아지면 실거주자의 전세수요 이동에도 불구하고, 매매가 역시 동반해서 오릅니다. 이를 뒷받침하는 통계도 상당히 많이 있습니다. 팩트는 현재의 전세가율이 75% 수준까지 상승했다는 것이고, 적어도 2013년부터는 전세가와 매매가가 동반해서 상승했다는 점입니다. 이상으로 전세 가격 상승의 원인에 대해서 알아보았습니다. 여러분들도 전세가 상승의 원인에 대해서 잘 생각해보시면 좋을 것 같습니다.