등기부등본과 권리분석

부동산 경매를 처음 공부하시는 분들은 권리분석을 잘해야 한다는 이야기를 많이 들으셨을 겁니다. 우리가 살고 있는 집이나, 일하고 있는 사무실이나, 토지 등 그 어떤 부동산에도 권리는 있게 마련입니다. 부동산 담보대출을 받지 않은 집이라 할지라도 소유권이라는 권리는 있기 마련이거든요. 주인 없는 물건은 없는 법이기도 합니다. 부동산은 점유를 했다고 소유권을 인정해줄 수 있는 물건이 아닙니다. 어떤 땅에 누군가 있다고 해서 그 사람이 주인이라고 단정할 수는 없는 것이죠. 지나가는 누군가일수도 있고, 정말 주인일 수도 있으며, 주인을 만나러 온 사람일 수도 있고, 주인 대신 일을 하는 누군가일 수도 있습니다. 이것은 건물도 마찬가지겠죠? 즉, 현황만 보고는 소유권이 누구에게 있는지 모르는 상황이 발생합니다. 그런데 부동산은 상당히 중요한 재산적 가치가 있기에, 이러한 권리를 명확하게 해야 합니다. 똑똑한 사람들이 고민고민하다가, 부동산의 소유권이나 여러가지 부동산과 관련된 권리들을 등기부에 기록하고 누구나 열람하게 할 수 있게해서 확인할 수 있도록 하였습니다. 등기부등본을 통한 권리의 공시를 위해 부동산 등기부가 만들어졌답니다. 이 부동산 등기부는 누구나, 그 부동산과 관련이 없는 누구라도 등기소나 인터넷 열람을 통해 확인이 가능합니다. 우리가 부동산을 통해서 아파트를 구입하거나 임대를 하려고 할 때 중개사무소에서는 등기부를 떼어서 소유자가 누구로 되어 있는지 은행에서 돈은 얼마나 대출을 받았는지 확인시켜줍니다. 이는 부동산과 관련된 권리들이 등기부에 기재되어 있기때문입니다. 등기부에는 소유권 이외에도 부동산과 관련된 다양한 권리들을 기재하게 됩니다. 등기부에는 부동산과 관련된 권리들도 있고, 부동산과 관련하여 위험을 경고하거나 권리의 처분을 막는 내용들도 기재됩니다. 부동산과 관련된 권리는 사람들이 임의로 만들수는 없고, 법으로 정해놓았습니다. 부동산과 관련된 권리는 공시(다른사람들이 알 수 있게 하는 것)를 해야 하는데요. 공시를 하는 대표적인 방법이 바로 해당부동산의 등기부에 권리사항을 기재하는 겁니다. 등기부는 모든사람이 열람할 수 있기 때문에 공시의 역할을 하게 되는 것이죠. 첫 번째 (근) 저당 예를 들어 '홍길동'이라는 사람이 3억짜리 아파트를 사려고 한다고 가정해보겠습니다. 그런데 현금이 1억밖에는 없습니다. 2억이 부족합니다. 그래서 이 사람은 은행에 자기가 사려고 하는 아파트를 담보로 대출을 받아서 나머지 2억을 마련합니다. 이럴 때 은행은 이 부동산을 담보로 돈을 얼마나 빌려줬는지 누구나 알 수 있도록 부동산에 등기를 하게 되는데요. 이게 바로 근저당이라는 권리입니다. 근저당이라는 권리는 돈을 빌려간 홍길동이 돈을 안 갚게 되면 그 부동산을 경매로 처분해서 자신이 빌려준 돈을 자신보다 뒤에 있는 권리자들보다 먼저 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 근저당권과 비슷한 것으로 저당권이라는 것도 있습니다. 두 번째 담보가등기 홍길동 씨는 사업을 하려고 합니다. 그래서 돈이 더 필요해서 친구에게 돈을 빌려달라고 했습니다. 부동산을 잘 아는 친구는 홍길동에게 근저당 설정 말고, 가등기를 설정하자고 합니다. 즉, 돈을 빌려주고, 담보가등기라는 것을 설정하게 됩니다. 등기부에는 소유권 이전청구권 가등기로 표시가 됩니다. 근저당의 경우 홍길동이 돈을 갚지 않으면 경매신청을 해서 채권을 회수할 수 있으나, 담보 가등기권자는 경매신청도 할 수 있고, 청산절차라는 것을 거쳐 자신의 명의로 소유권 이전을 할 수도 있습니다. 게다가 근저당 설정비용보다 가등기 설정비용이 저렴하기 때문입니다. 가등기라는 건 어떤 권리를 취득하기 전에 등기부에 미리 그 순위를 찜해놓는 예약 등기라고 할 수 있습니다. 소유권을 이전받기로 하거나 근저당을 설정하기로 하고, 그것을 실행하기 전에 미리 그 내용을 바탕으로 가등기(예약 등기)를 해놓게 됩니다. 추후에 소유권을 이전하거나 근저당을 설정하게 되면 예약 등기를 한 가등기의 날짜가 소유권을 취득하거나, 근저당을 설정한 날짜로 보게 됩니다. 대표적인 가등기는 두 가지입니다. 소유권 이전청구권 가등기: 소유권을 이전하기 전에 순위를 찜해놓는 가등기도 있고, 위에서 설명한 담보가등기인 경우도 있음. 근저당 설정 청구건 가등기: 추후에 근저당을 설정하기 전에 순위를 찜해놓는 예약 등기입니다. 세 번째 가압류 한동안 잘 나가는 것 같던 사업이 조금 어려워져서 홍길동 씨는 조금 더 사업자금을 마련하려고 합니다. 그래서 친구에게 돈을 빌리려고 했더니 금액이 너무 크니 그냥은 빌려줄 수 없고, 은행처럼 근저당을 설정하려고 하고 등기부를 봤더니 이미 은행에서 2억이나 되는 돈을 대출받은걸 확인하게 됐습니다. 그리고 담보가등기도 있음을 확인하게 됩니다. 그래서 친구는 이미 대출을 많이 받아서 큰돈을 빌려줄 수는 없고, 차용증을 받고선 3000만 원 정도만 빌려주기로 합니다. 3개월만 쓰기로 한 홍길동이 자꾸만 한 달만 한달만 미뤄달라고 합니다. 그러던 차에 주변 사람들에게 소식을 들어보니 그 홍길동 씨가 하는 사업이 부도 직전이라고 하는 이야기를 듣게 됩니다. 돈을 빌려준 사람은 하루라도 빨리 돈을 받아야겠다고 생각하고 홍길동에게 연락했지만 도무지 자신의 전화도 받지 않고, 만나주지도 않는 겁니다. 아무래도 돈을 지급하라는 법원의 확정판결을 받고, 여차하면 홍길동의 집을 경매로 넣어야 하는 상황인데 확정판결을 받기 전에 홍길동이 집을 처분해 버리면 자신의 돈을 돌려받기가 어려워질 수 있습니다. 이럴 때 그 부동산의 등기부에 가압류라는 것을 설정합니다. 즉, 확정판결을 받아 해당 부동산을 압류하여 경매를 진행하기 전에 홍길동이 집을 팔지 못하도록 임시로 압류를 걸어놓은 것으로 이해하시면 됩니다. 네 번째 압류 홍길동 씨는 사업이 어려워지면서 이런저런 세금을 못 냈습니다. 이럴 때 국가는 홍길동에게 세금(돈)을 받아내야 하는데, 이 사람이 내질 않으니 홍길동의 부동산을 압류하여 세금을 회수하려고 합니다. 이럴 때 등기부에 압류라고 기재하게 됩니다. 다섯 번째 경매 기입등기 위에서 돈 받을 권리자들 중 누군가가 경매신청을 하여 법원에서 이를 받아들이게 되면, 등기부에 경매를 진행하는 물건이라는 것을 알려주기 위해 등기부에 경매 기입등기라는 것을 설정해 놓습니다. 세금을 못낸경우에는 공매라고 하여 온비드에서 진행하게 됩니다. 즉, 이 물건은 채무자가 돈을 갚지 않아서 경매 진행 중인 물건이니, 혹시라도 이물 건을 일반 매매시장에서 매입하려는 사람이라면 조심하라는 경고인 셈입니다. 하지만 부동 산관 관련된 권리가 모두 등기부에 기재되는 건 아니랍니다. 경매 공부를 하다 보면 권리는 보이는 권리도 있고, 보이지 않는 권리도 있다고 말하는데요. 1. 보이는 권리란 등기부에서 눈으로 보면 확인할 수 있는 권리를 말합니다. 위에서 말한 권리들 이외에도 지상권남의 토지를 이용해서 돈벌이할 수 있는 권리 지역권(내부 동산을 이용하기 위해 남의 땅을 지나다닐 수 있는 권리) 전세권(남의 건물을 이용할 수 있는 권리) 등의 권리도 있습니다. 그리고 해당 물건의 권리관계 변동을 경고하는 가처분, 예고등기 등도 기재가 될 수 있습니다. 보이지 않는 권리란 등기하지 않아도 일정한 요건이 되면 인정해 주는 권리를 말합니다. 보이지 않는 권리란... 뭐.. 어디 사람들이 안 보이는 곳에 꽁꽁 숨어있는 권리를 말하는 게 아니고요. 등기부에서는 보이지 않는 부동산의 권리를 말합니다. 등기부에 안보이니 보이지 않는 권리라고 해요. 대표적으로는 부동산을 공사해주고 공사대금을 못 받았을 경우 공사업자가 그 부동산을 점유하게 되면 유치권이라는 권리가 발생합니다. 이 유치권이라는 것은 등기부에 기록되는 권리가 아니거든요.. 등기부에서 볼 수 없는 권리입니다. 이외에도 법정지상권, 분묘기지권 등의 등기가 필요 없는 권리들이 있습니다. 위에 말씀드린 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권)는 등기부에 공시는 안되어 있지만, 현장에서 현황으로 공시하고 있습니다. 1. 유치권 행사 중이라는 플랜카드를 보신 적 있으신가요? 등기부에는 없지만 현장에 가면 플랜카드나 점유를 통해 다른 사람들에게 공시를 하고 있는 거예요. 2. 법정지상권은 토지만 매각한다고 해서 현장에 가보면, 그 토지 위에 건물이 있는 겁니다. 즉, 현장에 있는 건물 자체가 공시가 되는 거죠. 3. 분묘기지권은 현장에 가면 분묘의 형태로 그 권리를 공시하는 거라고 보시면 되겠습니다. 등기부에 기재되지 않는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 낙찰 후 별도로 이것들이 성립하는지 다투어야 합니다. 사실 조금 더 자세한 부연설명이 필요한 부분들도 있지만 처음 공부하시는 분들은 이 정도로만 이해해 주시면 되겠습니다. 그렇다면 부동산 경매 권리분석이란 무엇인지 한번 정의해볼게요. 일반 매매에서는 부동산 상의 권리를 매도자와 매수자가 서로 합의할 수 있습니다. 그런데 경매는 소유자의 의사와는 상관없이(소유자는 집 뺏기기 싫겠죠?) 강제로 매각하는 것이기 때문에 부동산의 권리를 어떠한 식으로라도 정리할 필요가 있습니다. 그래서 경매로 매각될 경우 부동산의 권리를 어떻게 처리할 것인지 법률로 정해놓았습니다. 결론: 권리분석이란 이러한 여러 권리들이 설정된 물건이 경매로 나왔을 때 어떤 권리들이 낙찰로 인해 소유자에게 인수가 되어 낙찰자를 괴롭힐 수 있게 되는 것인지, 어떠한 권리들이 낙찰로 인해 소멸되어 낙찰자에게 피해가 없는지를 분석하는 일입니다. 낙찰자 입장에서는 모든 권리들이 소멸되어 아무 권리가 설정되지 않은 깨끗한 상태로 경매물건을 넘겨받는 것이 가장 좋습니다 그래야 대출도 받을 수 있고, 임차인을 놓을 수도 있고, 일반 매매시장에서 거래도 가능하기 때문입니다. 이것이 바로 권리분석입니다. 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 하자 있는 물건인지 낙찰받게 되면 모든 권리들이 소멸되어 깨끗해지는 안전한 물건인지 분석하는 것, 이것이 바로 부동산 경매물건의 권리분석이 필요한 이유이고 권리분석을 공부해야 하는 이유랍니다. 사실 대부분의 권리들은 낙찰로 인해 소멸이 되는 것들이 대부분입니다. 소멸 안되고 낙찰자에게 리스크가 따라다닌다면 누가 경매물건을 매입하려고 하겠어요 하지만, 그러면 불 측의 손해를 입게 되는 선의의 권리들이 존재하게 됩니다. 그래서 법으로 어떤 권리들은 무조건 낙찰로 소멸하는 것으로 정해놓고 어떤 권리들은 전후 사정을 따져서 낙찰되더라도 낙찰자에게 인수되는 것으로 정해놓았어요. 그렇다면 권리분석의 가장 기본은 등기부등본을 통해 어떤 권리들이 있는지 확인하는 것부터 시작하겠죠? 그리고 글의 앞부분에 설명드린 (근) 저당, 담보가등기, 가압류, 압류, 경매 기입등기 바로 요놈들이 권리분석을 할 때 말소기준이 될 수 있는 권리라고 하는 것들입니다. 즉, 다른 권리들의 인수와 소멸, 즉, 여타 권리들의 목숨줄을 쥐고 있는 권리들이라고 생각하시면 됩니다. 때로는 전세권이 말소기준 역할을 할 때가 있는데요. 이것은 일정한 요건을 갖추어야 합니다. 참고로 유료경매사이트나 무료 경매사이트에 나와있는 권리분석은 사람이 직접 권리분석을 한 것이 아니라 프로그램을 짜 놓고 데이터를 입력해서 나온 결과물입니다. 권리분석은 각 권리의 내용과 전후 사정을 살펴서 인수와 소멸 여부를 판단하여야 하는데 프로그램은 그런 디테일한 부분에서 놓치는 부분이 있을 수밖에 없습니다. 또한, 경매신청 당시의 권리분석이기 때문에 중간에 권리관계가 변동이 되었을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 이런 유무료 경매사이트에서 제공하는 권리분석을 100% 신용하지 마시고 참고용으로만 살펴보아야 하는 것이고, 본인이 직접 권리분석을 할 줄 알아야 하는 이유입니다.