부동산 경매 진행순서

안녕하세요 최근 경매 뉴스 중 전국 아파트의 낙찰률이 85%에 달했다는 뉴스가 나오고 있는데요. 이 수치는 역대 최고치라고 보시면 됩니다. 여러 가지 정부의 부동산 활성화 대책과 주택담보대출 규제완화로 인해 대출 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 경매시장을 통해 실수요자들이 나섰기 때문입니다. 실제로 올해 전국 아파트 경매 입찰경쟁률은 6.75대 1로 경매통계 데이터가 기록된 이후 역대 최고 기록을 경신을 했습니다. 실제로 부동산경매시장에서 감정가를 넘겨서 받아가는 물건도 심심찮게 볼 수 있습니다. 이런 모습을 보며 혹자는 이제, 경매투자로 돈을 벌수 있는 시기는 지났다. 너무 많은 사람들이 경매에 참여하고 대중화 되어서 이제는 돈 벌 물건이 없다고 말씀하시는데요. 사실 그렇다기 보단 아는 만큼 보이는 게 사실입니다. 제가 경매를 시작한 10년전에도 그렇게 말하시는 분들이 있었는데요. 15년이 지난 현재도 그렇게 말하시는 분들이 있습니다. 15년 후에도 똑같은 말씀을 하시는 분들이 계실 겁니다. 하지만 저는 다른 생각입니다. 15년전에도 돈 되는 물건은 있었습니다. 그 물건을 보는 안목이 대다수 사람들에게 없었을 뿐이죠. 15년이 지난 현재도 돈 되는 물건은 있습니다. 그 물건을 보는 안목이 많은 사람들에게 없었을 뿐입니다. 앞으로 시간이 얼마나 지나든 돈 되는 경매물건은 항상 있을 겁니다. 그리고 그 물건은 물건의 가치를 보는 능력이 있는 사람에게만 보일뿐이에요. 그렇다고 권리분석이 어려운 특수물건(유치권, 선순위임차인, 지분, 법정지상권)을 하시라는 게 아닙니다. 권리상 간단하지만 나에게 돈을 벌어다 주는 물건들은 분명 있습니다. 어차피 경매도 부동산을 매입하는 한가지 방법일 뿐입니다. 매입하고 보유하고 처분하는 3가지 과정을 거쳐 자산을 불려 나가는 게임입니다. 그리고 3가지 과정을 제대로 이해하고 적용해서, 경매투자를 하게되면 누구나 안전하게 자산을 늘려나갈 수 있습니다. 사실 굉장히 간단한긴 합니다. 특히 돈이 없는 사람이라면, 반드시 경매를 배워두어야 합니다. 그래야 기회가 왔을때 돈을 벌 수 있습니다. 여러분은 경매시장에서 어떤 사람이 되고 싶으신가요? 경매시장에는 더이상 돈 벌물 건이 없다고 한탄만 하시는 사람이 되실 건가요? 아니면 수많은 경매물건중에서 돈 되는 물건을 판별할 줄 아는 사람이 되고 싶으신가요? 오늘은 경매에 이제 관심을 갖고 참여를 해보시려고 하시는 분들의 입장에서 바라본 경매 입찰 순서 및 주의할 점에 대해서 간략하게 살펴보도록 하겠습니다. 01. 부동산 구입계획 및 목적 설정 실입주, 투자(시세차익, 임대수익) 등 자신의 부동산 구입목표에 따른 지역 선정 및 물건 선정을 우선적으로 하셔야 하는데요. 실입주자라면 직장과의 거리, 교통, 생활편의시설 등을 고려하여 지역을 선정하셔야 해요. 투자자라면 지역 선정 시 가격이 오르는 지역, 자신의 자금대로 경매 입찰이 가능한 지역과 수익이 날 수 있는 물건인지를 종합적으로 따져 좌야 하겠습니다. 투자자의 경우 돈만 된다면 대한민국 어느 부동산이든 상관없겠죠? 법원 경매 부동산 취득 시 세금, 명도비용, 대출 가능금액 등도 함께 고려하여 자신에게 맞는 금액대의 물건을 선정하는 것이 요령입니다. 참고로 실입주자라면... 현재 거래되는 가격 대비해서 저렴하게 받는 게 목적입니다. 하지만 투자자의 경우는, 제대로 된 투자마인드와 투자방법(전략, 전술)을 알지 못하면... 경매의 목적을 이룰 수 없습니다. 무조건 시세보다 싸게 받는다고 경매로 돈을 버는 건 아닙니다. 때로는 시세로 받아도 결국 돈이 되는 경우도 있습니다. 02. 법원 경매 물건 검색 구입하시고자 하는 지역의 부동산을 먼저 검색하신 후 법원 경매물건을 선별하는 과정입니다. 물건 검색 가능한 사이트로는 대법원 경매정보 사이트와 사설로 운영되는 사이트가 있습니다. 무료이든 유료 정보 사이트든 대법원 경매사이트의 정보를 기본으로 하고 있어요. 어떤 경매정보 사이트이든 제공해주는 정보는 사람이 만드는 것이기에 정보 자체가 틀릴 수 있습니다. 때로는 대법원 경매사이트의 정보조차 틀린경우도 있습니다. 틀린정보 하나가 입찰자에게 손해가 날수 있을 수도 있기 때문에 입찰시에는 직접 권리분석 및 현장조사를 진행하고, 대법원경매사이트의 정보와도 비교를 해보아야 합니다. 03. 법원 경매 입찰 물건 결정 자신의 목적에 맞는 경매물건을 검색하신 후에는 물건의 특이사항, 진행사항 등을 파악하고, 기본적인 시세 등을 파악하여 입찰 물건을 선별합니다. 요즘은 인터넷 정보가 잘 되어 있기에 기본적인 부동산 시세는 손가락 클릭 몇 번, 전화 몇 통으로 알아볼 수 있습니다. 04. 법원 경매 물건에 대한 권리분석 법원 경매는 복잡한 채무관계로 나오는 물건이기 때문에 정확한 권리분석이 없이 낙찰을 받게 되면, 입찰보증금을 잃거나, 소유권을 온전하게 소유하지 못하는 일도 발생할 수 있습니다. 또한 명도의 난이도 부분도 어느 정도 예상하여야 합니다. 아파트는 권리분석 쉽지 않아요?라고 말씀하시는 분들은 다시 공부하셔야 합니다. 아파트는 다른 물건에 비해 상대적으로 복잡한 권리들이 많이 없을 뿐입니다. 하자 있는 물건들도 꽤 있습니다. 이것을 가려낼 줄 아는 것이 권리분석이겠죠. 법원 경매사건은 어려운 물건에서 사건이 터지지 않습니다. 어려운 물건은 누구나 조심조심해서 알아보거든요. 기본적인 부분을 체크하지 않고 넘어갔을 때 터지는 것이 경매사고입니다. 어떤 경매물건도 막연하게 두려워할 필요는 없지만, 어떤 경매물건도 가볍게 보아서는 안됩니다. 꼭 기억해주세요. 05. 경매물건 현장조사 권리분석을 마친 후, 현장에 방문하여 정확한 시세, 해당 물건의 하자, 서류상으로 파악할 수 없는 위험성 등을 체크해야 합니다. 권리분석을 하게 되면 어떤 부분을 추가적으로 조사해야 하는지 알 수 있습니다. 06. 입찰 참여 법원 경매의 경우 언제라도 권리관계의 변동이 발생할 수 있습니다. 입찰 전, 일 찰 당일, 잔금 납부하는 그 순간까지 권리관계의 변동을 체크해야 합니다. 이러한 변동사항을 체크하면서, 현장조사와 가격 분석을 통해 나온 데이터를 바탕으로 최종 입찰 결정과 입찰 가격 산정을 진행합니다. 07. 낙찰 법원 경매물건을 낙찰을 받았다면 축하할 일입니다. 기본적인 체크를 확실히 하시고, 현장 시세를 정확하게 조사하고 인수되는 금액 및 경매비용을 충분히 산정하여 입찰가를 쓰신 거라면 성공적인 낙찰을 하신 것이 확실합니다. 08. 잔금 납부 및 소유권 이전 매각 확정일 이후 잔금 납부기간이 정해지는데요, 통산적으로 낙찰일 기준 1달에서 1달반정도를 주게 됩니다. 경락잔금대출 등을 활용하여 잔금납부 및 소유권 이전등기 및 말소등기 촉탁을 진행하면 됩니다. 대출을 받을 경우 해당 은행의 법무사가 소유권이전등기 및 말소등기 촉탁을 진행하게 됩니다. 09 법원 경매물건 부동산 명도 및 사후처리 점유자와의 협의를 통해 적은 시간과 비용으로 낙찰물건의 명도를 진행하는 것을 목표로 하여야 합니다. 협의가 안될 경우 최후의 수단으로 강제집행을 통해 명도가 가능합니다. 칼자루는 낙찰자에게 있지만, 이것은 최후의 수단입니다. 어떤 분들은 공부한다고, 협의도 안 하시고 강제집행하는 경우가 있는데요. 그렇게 까진 하지 마시길 바랍니다. 10. 법원 경매의 목적 달성 명도가 완료되면 목적에 맞게 입주를 하시거나, 적정한 수리 후 되파시거나, 임대를 놓으시면 되겠습니다.