일본 부동산의 흐름

안녕하세요 이번엔 일본 부동산에 관해서 알아보도록 하겠습니다. 일본과 우리나라의 경제지표가 10년 정도 차이 난다고 얘기를 많이 했었는데요. 과연 부동산에선 어떠한지 한 번 안아보도록 하겠습니다. 일본의 디플레이션도 다음의 절차를 고스란히 밟았습니다. 먼저 플라자 합의 이후 일본의 제조업체가 수출전선에 먹구름이 드리워지자, 일본 정부는 구조조정 대신 금융완화 정책을 단행하였는데요. 1985년까지만 해도 기준금리 5%였던 일본이 불과 2년 뒤에는 2.5%까지 떨어뜨리고, 이러한 저금리를 2년 이상 지속시켰습니다.

 

이렇게 금리를 인하하면 시장에서 어떤 일이 일어나는지 살펴보고 상황을 본 이후 추가 완화 정책을 시행할지 말지 결정해야 하는데, 일본 정부는 한꺼번에 여러 가지 일을 저질렀는데요. 외환 관련, 무역 관련, 은행 관련 법의 규제를 완화시켰으며, 미국의 양적완화와 같이 내수부양을 목적으로 한 상당액의 자금을 시중에 풀었습니다. 여기에 기업들이 증권에서 이득을 얻어도 자본이득세를 내지 않도록 하는 등 시중의 유동성이 폭발할 수밖에 없는 조치들을 일거에 풀어버렸습니다. 이쯤 되면, 경제에 문외한이라도 어떤 일이 벌어질지는 쉽게 짐작할 수 있어요. 저금리, 규제완화, 세금 완화, 회계 완화로 유동성이 풍부해진 기업과 개인들은 본업은 뒷전으로 하고, 모두 투기세력이 되어 버렸고, 증시와 부동산은 하루가 다르게 미친 듯이 가격이 상승하기 시작했어요. 실제로 우리가 익히 알고 있는 일본 대기업들의 엄청난 영업이익보다 오히려 투기를 통한 수익이 더 많았다고 하니 어느 정도 수준이었는지 짐작이 쉽게 되지 않았습니다.

 

부동산 역시 하루가 다르게 상승하기 시작했는데, 대부분 매수금액의 대부분을 대출을 활용한 레버리지 투자였고, 계속 상승하는 시기여서 부동산 금액이 오르면 추가 대출 여력이 생겨 또다시 대출을 받고 다른 부동산을 구입하는 형국이었습니다. 이렇게 자산버블은 유동성을 무기로 엄청나게 커져만 갔는데요. 일본의 닛케이지수는 13000포인트에서 순식간에 38000포인트가 기록이 되었습니다. 3배 가까이 상승했으니 우리나라로 보자면, 2000포인트에서 6000포인트가 된 것인데요. 상상도 할 수 없는 거품이 낀 것이 분명하지만, 당시에 사람들은 이를 인지하지 못하고 모든 국민이 투기꾼이 되어 버렸습니다.

 

어찌 됐든 자산 가격이 상승하여 재산이 늘자 일본 기업과 사람들의 과소비는 극에 달했고, 당시에 일본을 팔면 지구 전체를 살 수 있다는 말이 있었을 정도로 거품은 정점에 달했으며, 3만 8천이 정점이었던 닛케이지수는 8만 포인트까지 이를 수 있다는 보고서가 나오기도 했습니다. 이러한 비정상적인 상황이 약 4년간 지속되었고, 사람들이 이를 서서히 인식하기 시작하면서, 정부는 자산거품을 빼야겠다고 생각했고, 이를 위해 금리 인하보다 더 빠르게 금리 인상을 단행을 했습니다. 1989년 5월부터 1990년 8월까지 불과 1년 남짓한 사이 기준금리를 6%까지 올렸고, 또한 부동산의 대출을 직접 규제했으며, 각종 법규도 재정비하여 유동성을 흡수를 했습니다.

 

유동성에 의해 상승한 가격은 유동성이 사라지면서 점차 힘을 잃어 가격이 떨어지기 시작을 했습니다. 주식과 부동산 뿐 아니라 모든 실물경제에 극심한 디플레이션이 발생했으며, 자산가치가 하락하자 개인과 기업도 파산하는 것뿐만 아니라 자산가치 대비 높은 대출을 실행해준 은행까지 대출자금을 회수하지 못해 동반 파산의 길로 빠져버리고 있었습니다. 일본 정부는 거침없이 거품이 빠지자 당황하여 다시 엄청난 공적자금을 투입했지만, 붕괴되기 시작한 거품은 버텨내질 못 했습니다. 자산 가격의 하락은 상승기와는 정반대로 급격한 소비위축을 불러왔으며, 수요가 없으니 기업 역시 이윤이 줄고, 투자도 줄면서 전체적인 경제 불황이 닥쳤습니다.

 

일본의 실질 GDP 성장률은 반의반토막이 났으며, 그나마 수출로서 근근이 버틴 것이지 가계소비 성장률이나 설비투자는 마이너스 수준까지 하락했습니다. 업률도 매우 높아지고 아직까지도 그 여파는 이어져, 평생 아르바이트만으로 생계를 이어가는 사회인 아르바이터인 프리터라는 신조어가 생겨났고 잃어버린 10년을 넘어 30년을 향해 가고 있는 것입니다. 여기서 우리가 체크해야 할 일본 정부의 첫 번째 실수는 플라자 합의 이후 금융완화 정책이 아닌 구조조정을 단행해야 했다는 점이죠. 그러나 정치권에서 표심을 얻기 위해서는 당장의 고통도 용인할 수 없는 구조이기에 오히려 유동성 정책을 펴게 되었습니다. 좋습니다. 여기까지는 그럴 수 있다고 볼 수 있습니다.

 

하지만, 두 번째 실수는 바로 유동성이 극에 달할 때까지 내버려 두었다는 것입니다. 자산 가격이 상승하고 주식시장이 저렇게 단기간에 상승하면 그때는 금융정책을 조정하여 유동성을 흡수하여야 하는데 그 시기를 상당기간 놓쳤다는 점이 큰 문제점이었다고 볼 수 있습니다. 일본 정부의 세 번째 실수는, 첫 번째, 두 번째 실수 이후 엄청난 거품이 낀 상황에서 연착륙을 유도하지 못하고 경착륙을 만들었다는 점입니다. 3~4년간 높은 거품이 낀 상태였고, 이를 단번에 제거하면 후폭풍이 클 것이란 것을 예상하지 못하고 급격한 금리인상을 통해 나라 전체를 위태롭게 만들게 되어 버린 거죠. 이럴 때는 시간이 걸리더라도 단계를 밟듯 매우 천천히 낮은 속도로 금리를 인상하여야 하는데 말입니다.

 

최근의 미국금리인상 시기를 놓고 말들이 많은데, 3년 전 12월에 0.25% 정도 인상하고, 시기의 차이야 있겠지만 앞으로 유동성을 흡수하겠다는 확실한 시그널을 시장에 내보내고, 금리를 서서히 올렸다면 자산의 급격한 가격 하락은 일어나지 않았을 것이라 생각이 됩니다. 상당기간 서서히 조정되었다면 일본 경제는 버텨주면서 지금과 같은 잃어버린 10년, 20년이라는 말은 없었을지도 모르겠습니다. 한국의 자산 디플레이션 가능성은 어떨까요? 자, 이제 중요한 논점으로 돌아와 봅시다. 일본은 그렇다 치고, 우리나라는 일본과 같은 디플레이션 현상이 발생할까요?

 

결론적으로는 그런 일이 발생할 가능성은 거의 없다고 봅니다. 그렇게 생각하는 데에는 몇 가지 근거가 있습니다. 먼저, 일본과 같은 급격한 자산가치 상승이 우리나라에서는 발생하지 않았다는 점입니다 이런 점에 대해서는 통계의 해석에 따라 달라질 수 있으나, 한 번 냉정하고 객관적으로 생각해봅시다. 당시 일본 동경의 아파트 1채 가격이 3억 엔(30억 원) 이상이었고, 심지어는 20억 엔(200억 원)까지 했다고 합니다. 지금으로부터 약 30년 전을 말하는데, 당시 우리나라 아파트 가격은 1억이 채 되지 않는 시기였죠. 긴자 구역 땅값이 3.3m 2당 16억 원이 넘었고, 우리나라는 그 100분이 1인 1600만 원 하는 곳도 몇 되지 않았을 시기입니다. 일본과 우리나라의 기본적인 경제규모 차이를 감안하더라도, 말이 안 되는 수치로 가격이 상승한 것입니다. 즉, 누가 봐도 거품이라고 단언할 수 있는 수준까지 폭등한 것이죠.

 

우리나라처럼 선진국을 앞두고 있는 경제규모가 안정적인 국가에서 주가지수가 2000포인트에서 6000포인트가 불과 몇 년 사이에 일어난다면, 이건 누가 뭐래도 거품이 맞습니다. 일본은 그랬습니다. 그러나 우리나라는 아직 결코 아닙니다. 당시의 일본과 현재의 우리나라는 경제규모나 여러 가지 비슷한 경제적 상황이라고 가정하고 고려하더라도 거품 규모의 차이가 너무 큽니다. 일본은 거품이 맞았고, 우리는 거품이 아닙니다. 또한, 우리나라는 2008년 글로벌 금융위기로 인해 자의 반 타의 반 5~6년간 가격조정이 되었습니다. 80년대 아시안게임과 올림픽을 거치면서 가격이 상승했던 것을 90년대 초반 1기 신도시를 위시한 200만 호 건설이 되면서 이후 수년간 가격조정이 되었고, IMF 외환위기 시절 다시 2~3년간 큰 폭의 조정을 거치고 이후 2000년대 초반 경기 활성화로 다시금 금액이 회복되었습니다.

 

이후 2000년대 중반까지 급격한 상승을 하던 것이 글로벌 금융위기로 다시 조정이 되었다가, 최근 다시 상승기류를 타면서 가격이 상승했던 것입니다. 이렇듯 우리나라의 부동산은 거품이 낄만한 여력이 여러 가지 이유로 인해 제거되었고, DTI나 LTV 같은 정책도 잘 작동되어 담보가치 대비 대출비율은 높지 않다고 할 수 있습니다. 백번 양보하여, 지금의 금액이 거품이라고 가정해볼게요. 그렇다고 하여도 일본이나 미국의 예에서 볼 수 있듯이 급격한 금리인상은 장기침체를 필연적으로 동반하게 되므로, 금융정책을 잘 활용하여 금리인상 폭을 잘 컨트롤하면 얼마든지 조절이 가능하다는  결론이 납니다.  일본의 잃어버린 시간이 장기화될수록 우리나라에서도 이러한 장기불황의 걱정 때문에 계속 디플레이션 우려의 목소리는 줄어들지 않을 것으로 보입니다. 오늘은 이렇게 일본의 부동산 흐름에 따라 우리나라의 부동산을 비춰보았습니다. 우리나라 부동산이 일본의 길을 걷지 않길 바라봅니다.