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부동산

부동산의 매매와 전세

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오늘은 부동산 매매를 해야 할지, 전세를 해야 할지에 관한 의견과 정보를 알려드리도록 하겠습니다. 집을 사는 사람은 분명 집값이 오른다고 판단하는 사람들이 많을 겁니다. 그리고 집을 구입하고 나서는 이 믿음이 더욱 강해지게 됩니다. 집을 구입하지 않는다면, 집값이 떨어지라고 생각하게 됩니다. 사실은 그렇게 바라는 것이고요. 집값이 떨어져야 억울하지 않기 때문이겠죠. 그리고 이렇게 얘기하는 사람들도 있습니다. 지금 집값은 너무 비싸다. 그러니 집값이 이만큼 떨어지면 그때 집을 사는 것이 현명하다고 말합니다 과연 그럴까요? 일단 저는 집값이 떨어지는 것 자체에 좋은 의견을 갖고 있지 않습니다. 우리나라가 화폐 발행을 줄이거나 신용창조를 안 한다면 모를까 부동산을 포함한 모든 제품은 당연히 가격이 상승하는 것이 정상인데요. 단기간의 통계수치를 보면 가격이 떨어지는 경우도 있고, 지역별로 역시 가격이 떨어지는 부동산이 존재합니다. 무조건적인 상승은 아니죠. 이 또한 당연합니다. 그러나 중장기적 안목에서 보면 거의 대부분의 부동산은 상승합니다. 이걸 이론적으로 설명하면, 책 한 권을 족히 나오니까 여기서 일일이 쓸 수도 없고, 써 봐야 이런저런 반박 자료가 나오기 마련이기도 합니다. 따라서 단순히 경험치로 생각해 보도록 하겠습니다. 과거에 부동산 가격이 떨어진 일이 딱 두 번 있었습니다. 외국에서도 국가부도 사태가 나지 않는 한 거의 상승하는 패턴이 일반적이지요. 물론 캐나다같이 인구는 우리보다 적고, 면적은 세계 2위인 나라의 경우에는 부동산 가격이 거의 변동이 없습니다. 왜 그런지는 뭐 당연하니까 일일이 설명하지 않겠습니다. 화폐량이 증가하면 실물 가치는 높아지는 것은 이해가 되시나요? 아주 단순화해서 예를 들겠습니다. 우리나라 전체 화폐량이 1000원인데, 집이 5 채라면 한 채다 평균 200원 정도의 가격으로 형성됩니다. 그런데, 화폐량이 1500원으로 늘면 1채당 가격은 300원이 되는 구조죠. 물론 집이 공급되는 점도 고려해야 하는 상황입니다. 그러나 서울을 기준으로 보면 집을 공급할 땅이 거의 없습니다. 기껏해야 재개발, 재건축 정도인데 멸실되는 것에 비해, 늘어나는 공급량이 턱 없이 부족하죠. 그리고 화폐량의 공급은 서울이 훨씬 더 많습니다. 그러니 서울의 부동산 가격은 천정부지로 치솟는 겁니다. 그리고 앞서 설명한 내용 전부 차치하고, 설령 집값이 떨어졌다고 가정해보도록 할게요. 그럼 과연 전세로 거주하시는 무주택자 분들은 그 시기가 오면 집을 살 수가 있을까요?  답은 살 수 없다는 것이 저의 의견입니다. 집값이 떨어지면 떨어진 대로 공포를 느끼기 마련입니다. 이는 유주택자 역시 마찬가지입니다. 하물며 무주택자 분들은 더더욱 집을 구입하기 어렵습니다. 이때는 돈 많은 부자들이 저렴한 가격으로 떨어진 대박들을 줍는 시간이에요 대단한 용기와 재력이 없으면 불가능하죠. 이런 상황 속에서 또다시 신흥 부자들이 탄생합니다. 지난번 글에서 일본의 디플레이션에 대한 내용을 알려드리기로 했죠. 글로 쓰기에는 역시 무지막지한 양입니다만, 요약해서 말씀드리도록 하겠습니다. 아시다시피 일본은 1990년대 초반에 엄청난 자산가치 하락을 경험합니다. 그 일 이후로 잃어버린 10년, 잃어버린 20년, 그리고 최근에는 잃어버린 30년이라는 말도 심심치 않게 나오고 있어요. 아직까지도 당시의 고점을 회복하지 못했으며, 고점은 커녕 당시의 10~20%에 머물고 있는 지역도 많습니다. 이 정도면 나라가 망하지 않은 게 신기할 정도입니다. 정말로요. 이 정도면 일본이 아닌 다른 나라였다면 벌써 지구 상에서 사라졌을 겁니다.  일본이니까 버텨낸 거죠. 각설하고 당시의 일본이 자산 디플레이션을 맞게 된 배경을 살펴보죠. 우리가 기억하기에 1970년대에 제조업의 1등 국가는 독일이나 일본이 아닌 미국이었습니다. GE로 대표되는 미국산 제품이 전 세계를 주름잡았을 때죠. 저 어렸을 적만 해도 미제 하면 단연 최고였어요. 그러던 것이 어느 순간부터 '미제(미국산 제품)'라는 단어가 사라져 버린 걸 알 수 있습니다. 그리고 독일산과 일본산이 전 세계를 뒤덮습니다. 미국의 제조업이 붕괴된 것이죠. 1908년대 일본은 쏘니, 파나소닉, 혼다 등 유수의 기업들이 나타나게 됩니다. 그리곤 미국 제조업을 하나씩 쓰러트리죠. 오늘날 삼성, LG가 일본의 기업들을 물리친 것처럼요. 그러면서 위기감을 느낀 미국 정부는 1985년에 5개국 재무장관을 한 자리에 불러 회의를 개최하고 합의를 하게 되는데, 이것이 그 유명한 '플라자 합의'입니다. 말이 합의지 미국이 주도적으로 결정해버린 건데요. 내용인즉 당시 1달러 당 250엔 정도의 환율 수치를 1달러 당 120엔으로 반토막을 내버립니다. 엔화 강세, 달러 약세가 되어버린 셈입니다. 이렇게 되면 미국의 수출업체는 환율에서 커다란 이득을 보면서 승승장구하게 되지만, 일본의 수출업체는 무지막지한 손해를 보게 됩니다. 이렇게 되니 일본 정부는 비상이 걸려버립니다. 아무 잘못도 하지 않은 일본의 수출 제조업체들은 똑같이 열심히 일하고 매출을 올려도 이익이 확 줄어들거나 심지어 손해가 나는 경우가 발생하게 된 거죠. 이에 일본 정부는 급한 대로 대책을 내놓는 것이 금리 인하 조치입니다. 물론 이밖에도 주식법 손질, 세법 손질, 다양한 금융완화제도를 통해 일본 기업을 지원합니다. 하지만 효과는 없었습니다. 일본 정부는 이런 정책과 저금리를 통해 힘든 시기를 버티라고 지원해줬지만, 부작용은 다른 쪽에서 나타납니다. 바로 기업, 개인 가릴 것 없이 낮아진 금리를 통해 투기를 하기 시작합니다. 이때부터 부동산 버블이 형성되기 시작합니다. 무지막지한 속도로 가격이 상승했습니다. 30년 전 도쿄의 집 한 채가 100억이 넘었습니다. 땅 한 평이 10억이 넘었습니다. 주식도 3배가 넘게 올랐고, 모든 사람이 본업보다 투기에 미쳐버렸습니다. 이렇게 수년을 지속하니 엄청난 버블이 형성되었고, 89년 말부터 일본 정부가 위기감을 느끼고 금리를 상승하자 버블이 터지기 시작해 가격이 빠지면서 지금에 이르게 됩니다. 그나마 수출로 근근이 버티고는 있지만, 당시 일본 경제에 이루 말할 수 없는 충격을 입히게 되죠. 당시의 일본의 버블 규모를 알면 정말 기절할 정도입니다. 우리나라와는 근본적으로 틀리죠. 우리나라는 비교적 거품을 잘 제거한 편입니다. DTI, LTV 등의 금융규제, 그리고 최근에는 DSR이 적용되면서 금융규제를 통해, 거품이 형성될 가능성을 잘 차단하고 있습니다. 또한 90년대 후반 및 2000년대 후반에 맞은 국내 금융위기 및 세계 금융위기로 자의 반, 타의 반 버블 형성 가능성을 원천적으로 차단했다고 평가받습니다. 단순히 일본하고 비교하기에는 그 배경과 흐름이 많이 다르죠. 일본식 디플레이션은 별도의 주제로 구성하여 다시 알려드리도록 하겠습니다. 어쨌든 일본과 우리는 비슷한 경제 패턴을 보이지만 단순히 패턴이 비슷하다 하여 그들과 똑같은 위기를 겪는다는 논리는 비약이 아닐 수 없습니다. 더구나 일본은 그 전 그러한 거품경제를 본 적이 없지만 우리는 일본을 경계삼아 상당히 안정적인 금융정책을 시행해 왔음을 인지해야 합니다. 오늘은 부동산 매매와 전세에 관한 저의 생각에 관해서 알아보았습니다.

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