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부동산

레버리지에 대하여

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오늘은 레버리지에 관한 이야기를 해보도록 하겠습니다. 기본적으로 레버리지는 지렛대라는 뜻입니다. 어떤 것에 도움을 받아 그 효과가 극대화 되는 것을 말하는데요. 부동산에서 레버리지라고 하면, 은행이나 전세 임차인의 자본을 화용하여, 수익률을 극대화 한다는 뜻이기도 합니다. 사업가가 직원들을 레버리지에 사용한다는 것은, 자신이 자유를 얻기 위해, 또는 어떤 효과를 극대화 하기 위해 직원들을 잘 활용한다는 뜻입니다.그래서 레버리지를 어떤분들은 부정적으로 생각할때도 있습니다. 뭔가를 이용한다는 느낌이 들기 때문입니다. 그렇지만, 이런 의심을 오늘 하나의 글로 완전히 종식시켜 드리도록 하겠습니다. 이런 레버리지에 대한 잘못된 믿음을 제거 해야지만, 우리는 경제적으로 시간에서도 자유를 얻을 수 있습니다. 사례를 통하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.

레버리지

1. 부동산을 구입할 때, 은행의 대출이나 전세 보증금을 화용하는 경우

소비는 경제의 가장 기초체력이기도 합니다. 소비는 누군가의 매출이죠. 즉, 소비가 잘 되어야 매출이 늘어나는 것입니다. 매출이 늘어난 사장은 직원들의 월급을 올려 줄 수 있기도 합니다. 그리고 직원들도 소득이 늘어나는 것이죠. 그리고 그렇게 늘어난 소득으로 소비를 더 하는 형태입니다. 이런 선순환에서 소비는 자동차의 시동과 같은 사안입니다.

빚도 똑같습니다. 자본주의는 미래의 혁신을 위해 빚을 지는데요. 그 빚은 얻을 수 있는 곳 중에 하나가 은행인 것입니다. 은행은 빚지는 사람의 소득과 자산을 종합적으로 살펴서 대출을 주는 형태입니다. 그리고 이 대출이 은행의 매출이에요. 김치찌게를 파는 음식점과 같이, 은행의 대출은 매출의 형태도 보는 것입니다.

그리고 이렇게 대출 받는 사람이 적절히 있어야 은행은 예적금 이자를 주고, 사람들의 돈을 안전하게 보관해주는데요. 그 대출로 인해 사회는 더 큰 부가가치를 창출 할 수 있습니다. 즉 은행, 대출자 모두에게 이득인 상황이 만들어지게 되죠. 바로 그때 레버리지가 발생하게 됩니다. 만약 대출 받아서 내는 이자의 손실이 더 크다고 생각하면 대출받지 않을 것이죠. 반대로 이 사람에게 대출해주면 오히려 손실이 날 것이라고 판단하면 은행은 대출을 거절할 것입니다. 즉 이런 상황에서 레버리지는 누가누구를 착취하는 구조가 아닌, 서로의 필요에 의해서 일어나는 구조인 셈입니다.

2. 사업에서 직원들을 활용하는 것.

사장은 직원을 고용해서 그들에게 임금을 체불합니다. 그리고 자유를 얻거나, 더 큰 부가가치를 창출하려고 합니다. 소비가 경제 선순환의 싹이라면, 일자리와 소득이 늘어나는 것은 꽃입니다. 그런데 사람들은 이 과정에서 사장이 원들을 이용한다고 생각합니다. 예를들어 봅시다. 어떤 신입 직원이 주5일 하루 8시간 근무를 하고, 월 160시간을 일한다고 가정하고, 월급은 180만원을 받습니다. 그리고 극단적으로 사장은 이 시간에 논다고 가정 해보겠습니다. 누가봐도 사장이 직원을 착취하는 것으로 보여질 것입니다. 실상은 어떨까요?

만약 이 직원이 스스로의 임금이 맞지 않는다고 생각하면? 네 퇴사하고 더 높은 급여를 주는 곳으로 가면 문제 없어요. 만약에 그런 직장을 찾을 수 없다면? 네 그 임금이 맞지 않는다 생각하는 것은 오만한 생각일 수 있죠. 실력과 능력을 키워 자신의 몸값을 키워야 하는 것입니다. 아니면 백수로 살아가야 하는 것이죠. 하지만 직원입장에서는 어떨까요? 직원도 사장을 레버리지 하고있는 상황입니다. 즉 자신의 상황에서 가장 최선인 직장을 골라서 임금을 받는 레버리지로 사장을 사용하는 것이죠. 이렇게 레버리지는 한쪽이 한쪽을 착취하는 구조가 아니라, 서로가 필요해서 사용하는 방법인데요. 이 과정에서 아쉬운 쪽이 있다면, 그 사람이 힘이 없는 갑을관계가 형성되는 것입니다. 즉 해당 레버리지는 한쪽에게 맞는 것이 아니었습니다. 그 한쪽이 만역 을이 되고 싶지 않다면, 능력을 올려서 그 레버리지 관계에서 아쉬운소리를 하지 않는 쪽이 되어야 합니다.

정리하면, 레버리지 관계는 한쪽이 한쪽을 착취하는 것이 아니에요. 서로가 서로를 레버리지 하는 형태입니다. 만약 그 관계에서 을이 생겼다면, 한쪽이 그 관계가 더 중요한 상황, 즉 아쉬운 상황이라는 뜻이죠. 을에서 벗어나려면 능력을 길러 그 관계의 중요도를 양쪽이 동등하게 맞춰야 합니다. 

마이클 조던의 레버리지

요즘 넷플릭스 다큐멘터리 - 마이클 조던의 라스트 댄스를 보고 있는데요. 성공의 이면을 볼 수 있어서 영상이 업로드되는 날 다 볼 정도로 재미있게 보고 있죠. 오늘은 이 마이클 조던을 예로 자본주의 레버리지 시스템이 얼마나 중요한 것인지 이야기 해보도록 할게요. 과거 자본주의가 발전하기 이전에는 노예제와 신분제가 대부분 있었습니다. 왜 일까요? 당시에는 식량을 생산하는 것이 중요했기 때문이죠. 식량은 주로 땅에서 생산되기 때문에 땅을 가지고 있는 사람이 권력을 차지하는 형태였습니다. 또 한 그들은 노예제와 신분제를 이용해서 자신들의 이익을 극대화 했습니다. 미국 남부가 끝까지 노예제도를 유지하려 했던 이유는 농업 중심이었기 때문이었습니다. 그래서 과거에는 전쟁이 수시로 일어났습니다. 전쟁은 땅을 차지하는 방법 중에 가장 기본적인 방법입니다. 그러나, 지금은 복잡한 금융시스템으로 땅을 차지하는 제로섭 게임이 아니게 되었죠. 하나로 연결된 금융 세스템으로 인해 관계가 복잡해졌고, 저는 개인적으로 그렇기 때문에 전쟁이 줄어들었다고 생각을 하는데요. 이런 시대에 화폐는 없거나 활용도가 별로 없었습니다. 과거 조선시대도 세금을 쌀이나 비단 등으로 냈는데, 이것이 그 증거입니다. 이런 사회는 오로지 땅을 가지고 있는자가 그렇지 않은 자를 착취하는 구조가 되고 맙니다. 땅에서 농사지을 사람은 많고, 농사가 잘 지어지는 땅은 부족한데요. 당연히 농사지을 사람들 간에 입찰 경쟁이 붙을 것이고, 그들은 입찰을 따 낸다고 해도 잘 살기는 불가능할 것이죠. 이것이 과거 봉건제도의 모습입니다. 마이클 조던이 이런 시기에 태어났다면 흑인 노예로 농사를 지었을 수도 있습니다. 자본주의는 잘하는 분야에 올인 할 수 있게 해줍니다. 마이클 조던은 농구를, 비욘세는 노래를, 스티브잡스는 사업을 하게 해줍니다. 왜냐하면 식량 생산에서 해방되었기 때문입니다. 식량 생산에서 해방 될 수 있는 이유는 농업기술의 발전으로 수확량이 기하급수적으로 늘었고, 회폐를 통해 그것을 직접 생산하지 않아도 구입할 수 있기 때문이죠. 따라서 그때부터 인간은 각자의 취향과 재능에 따라 꿈을 꾸게 되었어요. 즉 꿈꾼다는 것은 나머지를 레버리지 한다는 뜻이기도 합니다. 저는 사업을하고 투자를 합니다. 하지만 어딘가에 살아야 합니다. 그런데 전문 건축가들이 건물을 지어줍니다. 저는 그것을 돈으로 사면 됩니다. 저는 어제 간장게장을 먹었습니다. 하지만 꽃게를 잡지 않고, 간장을 다려서 요리하지 않았습니다. 그것을 잘 하는 사람들을 레버리지 했기 때문이지요. 그리고 그렇게 레버리지가 가능한 이유는 제가 화폐가치인 돈을 쓰기 때문입니다. 저는 어제 택시를 타고 이동했습니다. 택시기사에게 돈을 지불하고 운전하는 시간을 레버리지 했습니다. 그래서 저는 그 시간동안 맛집을 찾거나, 대화할 수 있었어요.

이렇게 자본주의에서 화폐를 통해 이루어지는 레버리지는 선택과 집중을 하게 만듭니다. 그리고 이것을 우리는 꿈이라는 단어를 사용해서 표현합니다. 꿈은 아름다운 단어입니다. 그런데 그 꿈이 탄생된 배경에는 자본주의와 화폐가 결정적이었습니다. 우리는 그것을 통해 식량을 직접 생산하는 시간을 레버리지 했습니다. 문제는 이 레버리지와 부자들, 자본주의에 대한 편협한 시각, 지식의 부족한 비판입니다. 그렇게 되면 당연히 이것을 정확하게 이해하고 있는 사람들에 비해 상대적으로 손해를 보게 될테죠. 그래서 이것들은 공부해야 합니다. 많이도 필요없습니다. 일주일에 몇시간이면 충분한 상황입니다. 왜냐하면 그 몇 시간 조차 돈에 대해 이해하려고 시간을 보내는 사람은 거의 없기 때문이기도 합니다. 이상하지 않습니까? 좋은 학교에 가기 위해 10대 전체를 희생합니다. 그리고 그렇게 좋은 대학교에 가서 좋은 직장을 얻기 위해 20대를 희생합니다. 그리고 그렇게 좋은 직장을 유지하기 위해 평생을 노력하다 퇴직합니다. 이 모든 것이 돈을 위해 하는 행위인데, 돈 자체를 이해하는 공부를 하지 않고, 학교에서도 가르치지 않습니다. 언론과 교육자들은 오히려 돈에 관해 편협해지도록 기사를 쓰고, 교육합니다. 여기서 벗어나 돈과 자본주의, 레버리지를 공부해보시길 바랍니다.

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