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부동산

디플레이션이란 무엇인가

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디플레이션은 간단하게 말해서 시장의 경제와 상품, 서비스가 지속적으로 하락하는 현상이라고 보시면 됩니다. 하지만 디플레이션이 단순하게 물가가 떨어지는 것이라고 생각하면 안됩니다. 자본주의의 기본법칙은 지속적이고 완만한 인플레이션인데요. 즉 인플레이션과 디플레이션이 번갈아 나타나는게 자연스러운 상황이지만, 그 기간에 따라서 큰 차이가 있습니다. 기본적으로는 지속적이고 완만한 인플레이션이 발생하며, 디플레이션은 드물고 짧게 나타나는 것이 기본 증상입니다. 왜 이러한 증상들이 나타날까요? 

1. 미래에 대한 기대치 상승

미래에 대한 기대는 투자를 하게 만들게 됩니다. 집을 사게 만들고, 사업을 확장하게 합니다. 또 한 이 과정에서 빚이 늘어나게 됩니다. 빚은 미래에 대한 기대 때문에 미래의 돈을 미리 끌어와서 쓰는 것이죠. 동전던지기라고도 볼 수 있습니다. 잘 쓰면 자본주의를 건강하고 발전적으로 만들어주며, 잘못쓰면 시스템 자체를 파괴 시켜버립니다. 과거 봉건제에서는 토지를 빌려서 농사를 짓고, 그것을 빌려준 주인과 나누는 것이 경제 활동의 기본적으로 이루어지는 행위였습니다. 이때는 미래를 기대하기 어렵죠. 현재 충실하게 농사를 짓고 풍년을 기대하는 방법밖에 없어요. 그 어떠한 혁명도 일어나지 않습니다. 그러나 자본주의는 계속 혁신과 최적화를 통해서 성장하기 때문에 빚을 지게 되고, 투자를하게 되는데요. 어떻게 보면 빚이 자본주의의 디폴트 값입니다. 빚에 대해서는 늘 조심해서 사용하셔야 합니다.

2. 사람들의 심리

인간의 심리는 대중의 영향에 따라 쏠리는 경향이 있기 마련입니다. 대한민국의 위기가 있었던 IMF 때는 이전에 한국 기업들은 빚을 내서 투자를 늘리게 됩니다. 직원이 모잘라서 직원을 고용하기 위해 노력도 했었죠. 현재 사회의 모습과는 다른 모습입니다. 그러나 결국 이렇게 확장위주의 심리는 내실이 튼튼하지 못 했고, 결국 경제위기를 야기했습니다. 부동산 상승도 보면 쏠림 현상을 볼 수 있는데요. 부동산의 가격은 상승세를 맞을수록 크고 빠르게 늘어납니다. 이렇게 사람들의 심리는 쏠립니다. 그리고 한번 추세를 타기 시작하면, 모두가 버블을 알기까지는 시간이 더 걸린다고 볼 수 있습니다. 부동산의 값이 올랐다가 차차 안정되는 시기가 올 것이며, 조금 더 지나서 눈치채면 조정기, 즉 디플레이션이 도래하게 됩니다.

3. 생산성의 향상

생산성의 증가는 양이 늘어나거나 질이 좋아지는 것을 뜻 합니다. 핸드폰의 역사로 예를 들어볼게요. 아이폰5는 아이폰X 보다 성능이 안 좋습니다. 즉 지속적으로 질이 좋아지게 됩니다. 이것이 질이 좋아지는 생산성 증가의 대표적인 예라고 볼 수 있습니다. 같은 자원을 투입하고 양이 늘어나게 됩니다. 분업화 기계화 자동화 최적화를 통해 같은 자원을 들이면서 더 많이 생산하게 되는데요. 의류가 과거에 비해 흔해지고 값이 싸지는 이유가 바로 여기에 포함된다고 볼 수 있습니다. 즉 자본주의는 무한 경쟁 속에서 지속적으로 생산성이 늘어나게 됩니다. 당연히 가치를 반영하는 돈도 많아지게 되죠. 모든 것의 가치가 더 높아져서 느끼기 어려울 수 있지만, 곰곰히 고민해보면 당연한 이치입니다. 돈이 늘어나는 것을 자본주의의 탐욕으로 보는 시선도 있는데, 이는 적절치 않다고 보여집니다. 지속적이고 완만한 인플레이션은 자본주의에서 생산성이 증가되는 것을 표현이 되는 것입니다.

디플레이션의 위험성

디플레이션이 오는 상황은 굉장한 위기 상황입니다. 물론 Hyper 인플레이션도 위험한 상황이지만, 역사적으로 봤을 때 Hyper 인플레이션은 특수한 경우에만 일어났습니다. 정부가 제 기능을 못하는 국가들이나 전쟁 직후에 배상금 문제등을 해결해야 하는 국가에서 나타나게 되었죠. 그래서 일반적인 법칙으로 이야기하기에는 무리가 있어요. 반면에 디플레이션은 일정한 패턴의 시간을 두고 나타나며, 그 강도와 기간의 차이는 있지만, 시간의 흐름에 따라 반드시 나타나는 현상입니다. 시장경제 속에서 인플레이션만 있을 수는 없으니까요.

디플레이션은 어디서 시작되는지는 알 수 없습니다. 가계부채, 부동산부채, 주식부채등 정말 어디서 터질지 알 수 없고, 역사적으로도 그 시발점은 모두 다르게 나타났습니다. 우리가 아는 미국의 대공항은 주식의 버블현상 때문에 빚을 내서 주식투자에 뒤늦게 뛰어든 개인들로 부터 시작이 됐다고 보여지는 의견이 많습니다. 2008년 금융위기는 알다시피 주택 모기지와 그 파생상품의 부실로 부터 시작이 되었습니다. 일본의 디플레이션은 플라자합의로 인해서 부동산 버블, 화폐와 자국의 경쟁력, 옳지 않은 나라의 대처등이 이유라고 볼수 있습니다. 대한민국의 imf는 기업과 금융의 부실로 생겼습니다. 모두 세부 이유는 다르지만 몇 가지 비슷한 부분이 있는데요. 먼저 시작은 미비하지만 이것이 나비효과가 되면서 일이 커지게 됩니다. 두번째는 시장 버블의 마지막에 생기는 것입니다. 앞서 언급한 것 처럼 시작점은 다르지만 그 진행양상은 비슷합니다. 버블은 그만큼 빚이 많다는 것인데, 한 곳에서 자산가격이 급락하면서, 그 빚을 상환하지 못 하게 됩니다. 그리고 은행이 빚을 상환받지 못 하면 아무리 제정이 건전한 은행이랄지라도, 돈이 없으면 망하고 말죠. 그리고 은행이 망하면 빚과 상관없는 개인까지 피해를 입게 됩니다. 예금 적금도 돌려받지 못하는 일이 발생하는것이죠. 이렇게 디플레이션은 어느곳에서 버블이 터지면서 가치가 급격하게 떨어지면, 그와 연관된 모든 경제가 서로 피해를 주면서, 모든 자산가치를 떨어트리고, 현금의 가치를 올려 버립니다. 그래서 정부의 대처가 정말 중요하다고 볼 수 있습니다.

현대사회의 디플레이션 주기가 짧아진 이유

자산가치가 급락하니 당연히 현금의 가치는 오르게 됩니다. 만약에 우리나라가 급격한 디플레이션을 경험한다고 가정하고 강남 집값이 20억에서 10억으로 떨어졌다고 해볼게요. 그럼 현금20억 있던 사람은 강남의 집 1채를 구입할 수 있었는데, 디플레이션에서는 2채를 구입할 수 있게 되는것이죠. 물론 이 상황에서 10억으로 너도 나도 집 2채를 구입하려고 하면, 다시 집값은 상승할 것이며, 시장 심리는 살아나게 됩니다. 하지만 대부분의 대중은 더 떨어질 것이라고 생각하고 돈을 더 안 쓰게 되죠. 그러면서 경제 전체적으로 돈은 더 감소하게 됩니다. 아무도 돈을 쓰지 않으려할것이며, 아무도 은행을 믿지 않게 되는 것이죠. 누구도 대출을 하지 않게 됩니다. 누구의 투자와 소비는 누구의 수익이 되어버립니다. 이 흐름이 끊어져 버리는 것입니다. 

과거 대공황 시기에 미국 정부는 청산주의에 빠져 있었죠. 그래서 버블을 반성하는 태도로 금리를 올리기 시작하는데요. 지금 상식으로는 이해하기 어렵습니다. 금리를 낮춰도 모자를 판에 금리를 올리면서 빚을 더욱 갚기 어렵게 만들었으며, 돈 있는 사람들은 은행이자를 받기 위해 돈을 쓰지 않고 돈을 묶어두게 됩니다. 따라서 대공항은 정말 재앙이 되었고 극복하는데 오랜 시간이 걸리게 되었죠. 그와 다르게 2008년 금융위기는 달랐어요. 금리를 급격히 인하하며, 직접 돈을 찍어서 푸는 양적완화를 이루었습니다. 중앙은행이 직접 부실은행에게 돈을 주어 Bankrun을 막았죠. 은행이 부도가 날 수 있다고 생각하면 사람들은 은행에 모두 몰려가 한번에 돈을 찾게 됩니다. 뱅크런이 나면 아무리 건전한 은행도 어려워지게 됩니다. 따라서 국가는 이런 은행에게 돈을 계속 찍어서 주고, 대중들이 돈을 찾길 원할때 돈을 줘야 합니다. 돈을 쉽게 돌려받으니 대중의 심리는 안정되고 디플레이션 상황도 점차 마무리 되게 됩니다.

디플레이션 대처방법

디플레이션에서 일반적으로 좋은 평가를 받는 자본은 현금이라고 봅니다. 그리고 가장 어려운 자산군은 건물을 사는 부동산이에요. 따라서 부동산 투자를 할 경우 현금을 일정 비율 확보하면서 하게 됩니다. 따라서, 모든 투자는 현금 확보를 일정비율로 하면서 이뤄가야 합니다. 경제 시장에서 디플레이션이 올지 인플레이션이 올지는 알기 어렵습니다. 그래서 우리는 자본주의 기본값인 인플레이션에 맞춰서 자산을 불려 나가야 합니다. 따라서 부동산은 기본적으로 현금보다 많이 오를 수 밖에 없어요. 다만 디플레이션 국면에서 필요한 현금을 일정비율 확보하면서 투자를 해나가야 합니다. 금, 달러등도 어느정도는 확보하면서 투자를 해야합니다. 이것이 한 곳에 올인을 하는것이 아닌 분배투자입니다. 자본주의 기본값은 인플레이션으로 이루어집니다. 인플레이션에서 힘을 발휘하는 자산구성이 베이스가 되어야 합니다. 그리고 디플레이션에서 긴급한 자금에 조달할 현금을 일정 비율 확보를 하고, 금이나 달러도 값이 좋을 때 구매해 두면 가치가 오를 확률이 높습니다. 오늘은 디플레이션에 대하여 알아보았습니다.

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