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부동산

인플레이션이란 무엇인가?

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안녕하세요 오늘은 인플레이션에 대하여 이야기를 해보도록 하겠습니다. 인플레이션은 물가가 오르는 현상을 말하는데요. 하지만 이 말은 엄밀히 말하면, 이야기 하면 틀린 말이라고 볼 수 있습니다. 인플레이션은 돈이 늘어나는 것이에요. 돈이 늘어나니 돈의 가치가 떨어지고 당연히 물가는 오르게 됩니다. 자본주의가 계속되려면 돈이 늘어나는 것은 필수입니다. 왜 그럴까요?

과거 농업사회는 농업이 중심이에요. 농업은 개혁과 혁신이 힘들다고 볼 수 있습니다. 왜냐? 식물의 형질을 바꿀 수가 없기 때문입니다. 추수를 봄에 하고 싶어도 할 수 없습니다. 또한 개혁과 혁신을 시도한다고 해도 그 결과를 바로 확인 할 수가 없죠. 예를들면 쌀알이 크게 열릴 것으로 기대되는 벼를 만들었다고 해보겠습니다. 그것을 바로 확인 할 수가 있나요? 일년은 걸려야 그 결과를 확인 할 수 있겠죠. 그렇듯 농업 사회에서는 혁신과 개혁을을 하기 어렵기 때문에 생산량을 늘리는 것이 불가능하게 보여집니다. 이런 사회에서는 돈의 양이 정체되어 있어도 상관이 없어죠. 심지어 돈보다는 식량 자체가 더 중요합니다. 하지만 자본주의는 어떨까요?

​ 많은 살마들이 아이폰을 사용하는데요.  아이폰4, 아이폰5, 아이폰X, 이렇게 기종이 바뀔때 마다 그 성능은 확실히 좋아졌습니다. 아이폰4로 유튜브를 편하게 보는 것은 사실상 불가능했죠. 이렇게 자본주의는 기술의 발전이 지속되면서 생산량이 늘어나게 됩니다. 생산량이 늘어난다는 것은 같은 비용대비 더 좋은 물건이 생산되거나 더 많은 물건이 생산되는 것을 말합니다. 그리고 그렇게 가치가 좋아질 수록 당연히 가격도 올라야 합니다. 모두 다 올라서 가치와 가격의 관계를 분명하게 느끼기 어렵지만, 사실 성능이 좋아지는 만큼 가격이 오르는 것은 당연합니다. 이렇게 자본주의는 가치의 증가(생산성의 증가, 돈의 증가)로 발전하는 사회라고 볼수 있어요. 발전을 기반으로 하는 자본주의는 미래에 대한 준비와 투자가 필수인데요. 농경사회는 하루하루 먹고 노동하는 것이 중요했죠. 반면 자본주의는 기술을 발전시키고 혁신시키는 것이 체크 포인트라고 볼 수 있어요. 또 그런 무한 경쟁속에서 기업과 사회는 발전합니다. 왜냐하면 그 경쟁에서 이기지 못한 기업과 제품은 죽기 때문입니다. 

하지만, 고민해봅시다. 자본주의에서 미래에 더 나은 기술과 생산성을 확보하려면 연구도 해야하고 인력도 필요 할테죠. 또한 여기에는 자본이 들어갑니다. 하지만 이 돈이 당장 있는 경우는 보기 힘들죠. 그래서 기업은 대출을 받아서 연구하고 고용도 하게 됩니다. 그리고 이런 투자를 통해서 생산성을 발전시키고 더 많은 이윤을 취득합니다. 개개인도 다를것 없습니다. 신혼부부가 대출을 받아 집을 구하고, 그것은 미래에 직장생활을 계속할 것이며, 수입도 늘어날 것에 대한 기대가 있어야 가능한 행동이죠. 어떻게 보면 자본주의는 미래에 대한 기대와 낙관이 있어야 가능한 제도입니다. 그리고 그 기대와 낙관을 늘어나는 돈이 뒷받침해야 가능한 행동입니다. 그래서 자본주의는 빚과 동의어라 해도 과언이 아니라고 볼 수 있습니다. 우리는 모두들 빚을 나쁜 것이라 생각하지만, 많은 정부와 기업은 이 빚을 이용해서 국가와 기업을 움직입니다. 새로운 견해를 볼 수 있는 부분이죠. 따라서 자본주의는 돈을 실제로 찍는 직접적인 방법과 금리를 이용한 간접적인 방법으로 돈을 늘리게 됩니다. 또한 그렇게 늘어난 돈은 더 좋은 가치를 만드는 것에 사용되고 더 좋은 가치는 늘어난 돈이 갈 곳이 되게 되죠. 그리고 이 모든 과정은 빚을 지고 갚는 과정을 통해 만들어집니다. 국가, 기업, 개인이 빚을 지는 순간 통화량은 늘어나게 됩니다. 


인플레이션이 내 돈을 가져간다

인플레이션이 왜 벌어지는지는 사실 몰라도 괜찮지만, 이것을 모르면 안됩니다. 인플레이션에 의해 가장 많이줄어드는 자산이 바로 자본의 현금이라는 사실입니다. 자본주의의 기본 규칙이 인플레이션인데, 이 기본규칙에 가장 취약한 자산이 현금인 것이죠. 인플레이션은 자본주의가 망할 때까지 아마 계속 반복되어 진행 될 것입니다. 물론 역사적으로 디플레이션인 시기도 있었습니다. 미국의 대공황, 일본의 잃어버린20년, 한국의 어려운시절. 하지만 결국 디플레이션은 극복됩니다. 정부는 디플레이션을 가장 싫어하기 때문입니다. 무슨 수를 써서라도 극복합니다. 그래서 인플레이션을 막을 수가 없습니다. 그리고 인플레이션에서 가장 수익률이 나쁜 자산이 현금입니다. 지속적으로 마이너스 수익이 나는 부동산이나 주식이라고 상상 해보세요.

​부동산이 오르는 기본이유 - 인플레이션

최근 많은 언론에서 부동산이 오르는 이유를 투기꾼과 투기를 부추기는 부동산강사들이라고 지목했는데요. 물론 이들이 부동산 폭등을 부추기긴 하긴 합니다. 또한 이상 신호를 만들어서 시장을 교란시키기도 하죠. 실제로 모 지역은 외부 투자자들이 한번에 몰리면서 시장이 이상해지기도 한 상황이 있었어요. 그러나 이것이 핵심 이유는 아닙니다. 부동산이 오르는 근본 이유는 인플레이션과 사람의 마음 시장의 변동성 즉 심리라고 볼 수 있습니다. 돈은 지속적으로 불어나게 됩니다. 특히 2008년 금융위기 이후 미국이 양적완화를 하면서 세계적으로 나타나는 현상이죠. 반면에 강남 역세권에 신축아파트는 통화량처럼 지속적으로 볼 수 있을까요? 좋은 입지라는 것은 레어한 희귀성을 말합니다. 그래서 통화량처럼 마음대로 늘리 수가 없게되죠. 문제는 또 있습니다. 사람들의 마음심리가 많이 낮아졌습니다. 여러분이 매출10억에 순익3억짜리 사업을 하고 있다고 가정해볼게요. 여러분은 3억 순익으로 무엇을 하시겠습니까? 사람을 더 고용하고 더 큰 사무실로 옮기고 사업을 확장할까요? 경기도 역세권에 월세가 잘나오는 건물을 사시겠어요? 당연히 건물을 살 것입니다. 과거처럼 고도성장의 기대감이 없습니다 따라서 대부분 이익이 발생하면 부동산같은 자산에 묶어두려고 하게 되는 심리로 바뀌었습니다. 규제는 늘어나고 노동법은 고용주에게 불리하며 월세는 비쌉니다. 이럭 맥락속에서 기업이나 자영업자들이 미래를 위해 과감히 투자하고 고용을 늘리는 것은 어렵습니다. 즉 수요가 부동산에 더 몰리면서 가격은 치솟게 되는 현상입니다. 현대차그룹이 삼성동에 과거 한전부지 땅을 굉장히 큰 돈을 들여서 구입했는데요. 이때 사람들은 비난을 많이 했습니다. 물론 기업이 이렇게 부동산에 투자하는 것이 분명 사회에 좋은 일은 아니라고 볼 수 있죠. 하지만 기업은 이윤추구가 존재 목표라고 볼 수 있습니다. 즉 이익을 올려야 하는것이죠. 현대차는 노조문제도 심각한 수준입니다. 해외 공장과 비교했을 때 생산량은 떨어지지만, 임금은 많이 발생하게 되죠. 이런 맥락 속에서 삼성동 땅을 매입한 것은 사실 좋은 전략이고 볼 수 있어요. 현대차그룹을 예로 들었지만, 돈을 버는 개인도 심리가 완전히 같다고 보여집니다. 뉴스에는 연일 시중에 현금흐름이 많다는 보도가 나오지만, 그 돈은 소비나 투자로 가는 것이 아니라 부동산 같은 자산으로 몰리게 되는데요. 이것은 사람들의 심리문제가 크게 작용합니. 그래서 최근 스테그플레이션이라는 이야기가 나오고있는 상황입니다. 결국 인플레이션과 심리로 부동산이 오른다고 하는 것이 기본적으로 맞는 설명이라고 볼 수 있습니다. 자본주의에서 부동산 투자는 인플레이션을 방어하는 기본전략 중에 하나이죠.

전세금, 원금보장보험

전세금은 2년후에 돌려받으니 전세입자에게 좋은 제도라고 생각할 수 있는데요. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 저평가가 매겨져 있을 때 좋은 곳에 집을 매입한 집주인은 자산가치가 지속적으로 오르게 됩니다. 반면 전세입자의 전세금은 2년 후 줄어들게 됩니다. 이 말은 돈이 줄어든다는 것이 아니라 돈의 가치가 줄어든다는 것이죠. 가치의 변환에서 말입니다. 원금보장형 보험도 똑같습니다. 30년만기 후 원금을 돌려주는 원금보장형보험은 사실 인플레이션을 감안하면 원금보장이 아닙니다. 30년동안 물가가 매년2%씩만 올라로 여러분이 납부한 돈은 그 가치가 반이하로 줄어들 것입니다. 보험회사는 그렇게 여러분에게서 빌린 돈을 이용해서 더 큰 이익을 내고, 인플레이션을 뛰어넘는 투자를 할 수 있습니다.

결론

여러분이 쥐고 있는 현금의 가치가 그대로라고 생각하시면 안 됩니다. 돈의 가치는 앞으로도 계속 줄어들 수 있어습니다. 부동산 투자를 누구나 할 필요는 없지만, 내가 힘들게 번 돈을 지키기 위해서는 웬만해선 어렵다고 볼 수 있습니다. 인플레이션이라는 소리없는 적과 싸워 이기려면 최소한 인플레이션만큼은 오르는 자산으로 현금을 전환해줘야 하는 것입니다. 그리고 저는 이런 자산 중에서 부동산을 좋다고 봅니다. 이유는 비교적 안전하며, 가치가 있기 때문이죠.
하지만 현금이 너무 없으면 무리한 상황이 발생합니다.현금을 어느정도 확보하면서 인플레이션을 이길 수 있는 투자를 해야 합니다. 오늘은 인플레이션에 대하여 알아보았습니다. 다음엔 디플레이션에 대하여 알아보겠습니다.

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